Bergedorf Mietspiegel: Das gilt für Bergedorfer 2026

Bergedorf gilt als der grüne Bezirk im Südosten Hamburgs: viel Fläche, viel Natur, vergleichsweise moderate Mieten. Trotzdem stellt sich auch hier irgendwann die Frage, ob die eigene Miete noch marktgerecht ist. Wer eine Mieterhöhung bekommt, eine Wohnung neu vermietet oder schlicht prüfen will, ob der Vertrag fair ist, kommt am Hamburger Mietenspiegel nicht vorbei.

Seit dem 9. Dezember 2025 gilt der neue Hamburger Mietenspiegel 2025.¹ Er löst die Ausgabe von 2023 ab und ist auch für Bergedorf das wichtigste Werkzeug, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Dieser Service-Artikel erklärt Schritt für Schritt, was der Mietenspiegel ist, wie du die Tabelle liest, welche Werte aktuell gelten und wie du für eine konkrete Bergedorfer Adresse die Vergleichsmiete ermittelst.

Was der Mietenspiegel ist und wofür er rechtlich gilt

Der Mietenspiegel ist eine offizielle Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in Hamburg. Er zeigt, welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine bestimmte Art von Wohnung in der Stadt üblich ist. Herausgegeben wird er von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, erstellt wird er seit 1976 alle zwei Jahre.²

Rechtlich basiert der Mietenspiegel auf § 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs.³ Hamburg verfügt über einen sogenannten qualifizierten Mietenspiegel. Das bedeutet: Er ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und genießt vor Gericht eine Vermutungswirkung. Nach gefestigter Rechtsprechung gilt er als verlässlichste Auskunftsquelle für die ortsübliche Vergleichsmiete der erfassten Wohnungen.

Damit hat der Mietenspiegel drei zentrale Funktionen. Erstens ist er die Grundlage für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis, die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Zweitens wird er bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen herangezogen. Drittens ist er Schiedsrichter in jeder Auseinandersetzung über die angemessene Miete.

Aktueller Stand: Mietenspiegel 2025

Der Mietenspiegel 2025 wurde am 9. Dezember 2025 vorgestellt. Erhebungsstichtag ist der 1. April 2025.¹ In die Auswertung sind die Daten von rund 47.448 Hamburger Wohnungen eingeflossen, ausgewertet vom unabhängigen ALP Institut Hamburg.⁴ Berücksichtigt werden nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden.

Die mittlere Nettokaltmiete in Hamburg liegt laut Mietenspiegel 2025 bei 9,94 Euro pro Quadratmeter. Im Mietenspiegel 2023 waren es 9,83 Euro, das entspricht einem Anstieg von rund 1,1 Prozent in zwei Jahren und damit deutlich weniger als die Inflationsrate von 2,3 Prozent im selben Zeitraum.⁵

Neu ist 2025 die Berechnungsmethode: Statt des arithmetischen Mittels wird nun der Median ausgewiesen, also der Wert, der genau in der Mitte aller erhobenen Mieten liegt. Das macht die Zahlen robuster gegenüber einzelnen Ausreißern. Die Folge: Die Mittelwerte der Tabellenfelder sind nicht mehr direkt mit denen früherer Mietenspiegel vergleichbar.⁶ Erstmals erfasst der Mietenspiegel zudem Wohnungen unter 25 m², und rund 2.400 Adressen wurden in der Wohnlage neu eingestuft.⁵

Wichtig: Diese Werte liegen deutlich unter den Angebotsmieten auf den großen Immobilienportalen. Der Mietenspiegel schaut auf den realen Bestand inklusive aller älteren, günstigeren Verträge, nicht auf das, was bei einer Neuvermietung aufgerufen wird.

So liest du die Mietenspiegeltabelle

Auf den ersten Blick wirkt die Tabelle komplex, im Kern besteht der Hamburger Mietenspiegel aber aus 90 Feldern, die jeweils drei Merkmale kombinieren: das Baualter der Wohnung, ihre Größe und ihre Wohnlage.

1. Baualtersklasse und Wohnungsgröße

Die Zeilen unterscheiden nach Wohnflächenklassen (bis unter 41 m², 41 bis unter 66 m², 66 bis unter 91 m², 91 bis unter 131 m² und ab 131 m²), die Spalten nach Baualtersklassen, vom Bestand bis Ende 1918 über die Nachkriegsjahrgänge bis zu den Neubauklassen 2016 bis 2020 und 2021 bis 2024. In jedem Feld stehen ein Mittelwert (jetzt der Median) und eine Spanne nach unten und oben, die die übliche Streuung in der Praxis abbildet.⁶

2. Wohnlage: normal oder gut

Anders als in vielen anderen Städten kennt der Hamburger Mietenspiegel nur zwei Wohnlagen: normal und gut. Eine "einfache" Wohnlage gibt es nicht. Welche Lage für eine Adresse gilt, steht im Wohnlagenverzeichnis, das Faktoren wie Bebauungsdichte, Lärm, Grünflächen und Infrastruktur berücksichtigt. Für jede der beiden Wohnlagen weist der Mietenspiegel eine eigene Tabelle aus.

3. Ausstattung und Sondermerkmale

Der konkrete Wert wird abschließend durch die Ausstattung verfeinert. Maßgeblich sind unter anderem Bad, Heizung und Zustand der Wohnung. Überwiegen positive Merkmale, geht es innerhalb der Spanne Richtung Oberwert, überwiegen negative, Richtung Unterwert. Der Mietenspiegel darf laut Behörde nicht schematisch angewandt werden, Vor- und Nachteile sind angemessen zu berücksichtigen.²

Konkrete Werte aus dem Mietenspiegel 2025

Die folgende Übersicht zeigt für die häufige Wohnungsgröße 66 bis unter 91 m² den Median (Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter) nach Baualtersklasse und Wohnlage. Die Werte gelten hamburgweit, also auch für Bergedorf, da der Mietenspiegel keine bezirksweise getrennten Tabellen kennt. Der Bezug zu Bergedorf entsteht über die Wohnlage der jeweiligen Adresse.⁶

Gut zu erkennen ist das typische Muster: Wohnungen aus den 1960er und frühen 1970er Jahren sind im Bestand am günstigsten, Altbau bis 1918 liegt deutlich darüber, und Neubau ab 2021 erreicht in beiden Wohnlagen die Spitzenwerte. Wer einen Mietspiegelwert für die eigene Wohnung sucht, muss immer das passende Feld aus Baualter, Größe und Wohnlage heraussuchen, der Stadtdurchschnitt von 9,94 Euro ist dafür nur eine grobe Orientierung.

Bergedorf: Lage und Wohnungsmarkt

Bergedorf ist mit rund 154 Quadratkilometern der flächenmäßig zweitgrößte Bezirk Hamburgs und zugleich der mit den wenigsten Einwohnern und der geringsten Bevölkerungsdichte. Ende 2025 lebten hier rund 134.434 Menschen, das entspricht etwa 865 Einwohnern pro Quadratkilometer.⁷ Zum Vergleich: In den Innenstadtbezirken liegt die Dichte um ein Vielfaches höher. Bergedorf gilt als grünster Bezirk Hamburgs, mit großen Teilen Acker- und Naturfläche in den Vier- und Marschlanden.

Der Bezirk besteht aus 14 Stadtteilen. Den städtischen Kern bilden Bergedorf selbst (mit historischem Zentrum und dem einzigen Schloss Hamburgs), das dicht besiedelte Lohbrügge und die jüngere Großwohnsiedlung Neuallermöhe. Dazu kommen die ländlich geprägten Vierlande (Altengamme, Curslack, Kirchwerder, Neuengamme) und die Marschlande (Allermöhe, Billwerder, Moorfleet, Ochsenwerder, Reitbrook, Spadenland, Tatenberg).⁸ Mehr Hintergrund dazu liest du in unserer Übersicht zu den Stadtteilen von Bergedorf und zur Einwohnerentwicklung in Bergedorf.

Für die Miete heißt das: Die Bandbreite innerhalb Bergedorfs ist groß. Verdichtete Lagen im Kern und in Lohbrügge stehen großzügigen Reihen- und Einfamilienhauszonen in den Marschlanden gegenüber. Welche Wohnlage (normal oder gut) für eine konkrete Adresse gilt, entscheidet immer das offizielle Wohnlagenverzeichnis, nicht der Eindruck der Nachbarschaft.

Mietenspiegel und Angebotsmieten: zwei verschiedene Zahlen

Wer in Bergedorf eine Wohnung sucht, stößt auf den Portalen auf deutlich höhere Zahlen als die offiziellen Mietenspiegelwerte. Das ist normal, weil Angebotsmieten nur die neu inserierten, meist teureren Wohnungen abbilden, der Mietenspiegel dagegen den gesamten Bestand.

Nach dem WohnBarometer von ImmoScout24 lag die mittlere Angebotsmiete im Bezirk Bergedorf Anfang 2026 bei rund 12,47 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Hamburger Schnitt der Angebotsmieten von etwa 13,58 Euro.⁹ Andere Makler-Portale weisen für Bergedorf je nach Methode und Stichprobe höhere Werte aus, teils über 15 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen.¹⁰ Diese Angebotszahlen sind keine ortsübliche Vergleichsmiete und für eine Mieterhöhung im Bestand nicht maßgeblich. Eine Einordnung der allgemeinen Preise findest du auch in unserem Überblick zu den Lebenshaltungskosten in Bergedorf.

Im Vergleich der sieben Hamburger Bezirke gehört Bergedorf bei den Angebotsmieten zu den günstigeren, zusammen mit Harburg, und liegt klar unter Eimsbüttel, Hamburg-Nord oder Altona. Für Mieter bedeutet das in der Praxis: mehr Fläche fürs gleiche Budget als in den zentralen Bezirken.

Den eigenen Wert online ermitteln

Wer für eine konkrete Wohnung in Bergedorf die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen möchte, muss nicht mit der gedruckten Tabelle rechnen. Die Stadt stellt unter hamburg.de/mietenspiegel einen offiziellen Mietenspiegelrechner sowie eine interaktive Karte bereit.¹¹ Abgefragt werden:

• Adresse der Wohnung (das System liefert automatisch die Wohnlage)
• Baujahr beziehungsweise Bezugsfertigkeit des Gebäudes
• Wohnungsgröße in Quadratmetern
• Ausstattung, vor allem Bad und Heizung
• weitere Merkmale, die den Wert nach oben oder unten verschieben

Am Ende gibt der Rechner einen Mietpreisspielraum aus, also Median sowie Unter- und Oberwert. Dieser Wert ist die ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung. Die Nutzung ist kostenfrei. Zusätzlich liegt das Wohnlagenverzeichnis für jede Hamburger Straße digital vor.

Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze

Eine Mieterhöhung im Bestand ist nur unter mehreren Bedingungen zulässig. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten und sie darf innerhalb von drei Jahren nicht zu stark steigen. In Hamburg gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren, weil die Stadt flächendeckend als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist.¹²

Beim Vergleich mit dem Mietenspiegel zählt der konkrete Wert aus dem Rechner, nicht der Stadtdurchschnitt. Bei Neuvermietungen begrenzt die Mietpreisbremse den neuen Vertrag auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die entsprechende Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 für das gesamte Stadtgebiet und ist bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.¹³¹⁴

Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte sie nicht ungeprüft unterschreiben. Anhand des Mietenspiegels lässt sich in wenigen Minuten kontrollieren, ob das Schreiben formell korrekt ist und ob der geforderte Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Wird die Obergrenze überschritten, ist die Erhöhung in dieser Höhe nicht durchsetzbar.

Ausblick: Mietenspiegel 2027

Hamburg schreibt seinen Mietenspiegel alle zwei Jahre neu fort. Die nächste Ausgabe ist damit für 2027 zu erwarten, Erhebungsstichtag dürfte wieder das Frühjahr sein.² Bis dahin gelten die Werte von 2025 als Maßstab. Wer eine Mieterhöhung bekommt, sollte vorab den Mietenspiegelrechner unter hamburg.de/mietenspiegel bemühen, das ist in zehn Minuten erledigt.

Für Bergedorf bleibt die Lage strukturell entspannter als in den zentralen Bezirken: viel Bestand aus den Nachkriegsjahrzehnten, große Wohnungszuschnitte in den Marschlanden und Angebotsmieten am unteren Ende der Hamburger Skala. Neubauquartiere wie in Neuallermöhe heben das Niveau punktuell an, am Gesamtbild ändert das wenig.